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Sep292015

Immobilienfinanzierung in Deutschland. Herausforderungen für CFOs im Jahr 2015.

 

Wie im Moment zu beobachten ist, fließen noch immer Rekordmengen an Kapital in den deutschen Immobilienmarkt. Die weiterhin anhaltenden starken Rahmenbedingungen, ein robuster Arbeitsmarkt mit einer Arbeitslosenquote von ca. 6,5%, solide Gehaltsentwicklungen und die dadurch resultierende starke Kaufkraft der Verbraucher, machen den deutschen Immobilienmarkt weiterhin zu einem äußerst interessanten Investitionsmarkt. Deutschland bietet Anlagemöglichkeiten für alle Kategorien - von Anlegern bei großen institutionellen Investoren bis hin zu Fonds und vielen verschiedenen Family Offices und Privatinvestoren.

Verschiedene Arten von Investoren haben selbstverständlich auch verschiedene Arten von Finanzierungsbedarf. Viele professionelle Investoren greifen heutzutage nicht nur auf die klassische Pfandbriefbankfinanzierung zurück und haben eine breite Auswahl von Refinanzierungspartner zur Verfügung. Von den klassischen Hypothekenbanken, die in der Regel strenge Risikoparameter haben (Loan to Value bei 65% - 70%) bis hin zu opportunistischen internationalen Banken, größeren amerikanischen Investmentbanken sowie bestimmten Fremdkapitalfonds aus New York, London und Paris. Der zunehmende Wettbewerb der Finanzierungspartner spiegelt sich in den letzten Jahren auch in den fallenden „Margen“ wieder, die Banken und Finanzdienstleister verlangen. Als die Deutsche Asset & Wealth Management das Palais Quartier Ende 2014 mit einem EUR 400 Million Kredit von der LBBW (LTV ca. 50-60%) kaufte, lag die Bankmarge der LBBW bei unter 100bps.

Nach unserer Erfahrung nutzen selbst traditionelle Investoren und Family Offices in Deutschland viele verschiedene Arten der Finanzierung von pfandbriefbesicherten „Senior Debt“ Krediten bis zu strukturierten Mezzanine und bestimmten Schuldscheinoptionen. Vielen der Investoren allerdings fehlt oftmals das institutionelle Wissen, um die Anfragen sorgfältig zu analysieren und im schlimmsten Fall auch flexible zu agieren und neue Finanzierungspartner auszuwählen. Heute ist es offensichtlich, dass jeder erfahrene Immobilien-CFO in der Lage sein muss, den gesamten Immobilienfinanzierungsmarkt, die zur Verfügung stehenden Partner, Strukturen, Spreads und rechtlichen Auswirkungen in einem sehr kurzen Zeitraum zu analysieren. Hierfür muss jedes Unternehmen ein Treasury-, Corporate-Finance- und Rechnungswesen-Team aufbauen, welches in der Lage ist, Finanzierungsanfragen schnell und effizient abzuarbeiten und Risikopositionen zu kontrollieren.

Eine gut funktionierende Finanzeinheit bei einem Immobilieninvestor hat zwei wesentliche Vorteile:

  • Während der Akquisitionsphase von Einzelimmobilien oder ganzen Portfolien ist die Geschwindigkeit, mit dem Finanzierungsangebote aufgebaut werden können, der Schlüssel, wenn es darum geht die Konkurrenz bei Transaktionen zu überzuholen. Der Erfolg oder Misserfolg von Transaktionen hängt oftmals nicht nur an dem Akquisitionsteam an, sondern auch daran, welche Art von Finanzierungen wie schnell für die Kapitalstruktur der Transaktion aufgebaut werden kann.
  • Die EZB und die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) erfordern mehr und mehr "einkommensabhängige" Reporting-Tools, sodass es noch deutlicher wird, wie ein Kreditnehmer seine finanziellen Verpflichtungen bedienen kann. Ein erfolgreiches Finanzteam ist in der Lage, alle Reportingauflagen zu erfüllen. Diese Finanzkennzahlen helfen anschließend dem CFO, das Unternehmen zu steuern und einen schnellen Überblick über das gesamte Kreditportfolio zu erhalten.

Im Laufe der letzten fünf Jahre war Cobalt Deutschland GmbH sehr aktiv im Aufbau von vielen Chief-Financial-Office-Einheiten bei Entwicklern, Investoren oder Familly Offices. Durch die verschiedenen Strukturen vieler Investoren ist die Suche und Identifizierung von geeigneten Kandidaten im Markt nie einfach. Sicherlich müssen geeignete Kandidaten für den Posten eines CFO, Finance Director, Head of Corporate Finance oder Treasury Manager viele und breite Qualifikationen mitbringen. Ein solides Kreditverstädniss „über den Pfandbrief“ hinaus (Kredithintergrund von Senior Debt bis zu Mezzanine-Origination) und die richtigen Kandidaten sollten tiefer rechtliche Kenntnisse im europäischen Immobiliemarkt mitbringen. Darüber hinaus werden tiefe Kenntnisse von Immobilienanlagestrukturen immer wichtiger (Direkt Investment, Beteiligung, Zweckgesellschaft, Fonds, REIT etc.).

Wie eingangs bereits erwähnt, suchen im Moment ca. 2,8 Millionen Menschen in Deutschland eine neue Herausforderung. Der Markt für ausreichend qualifizierte Bewerber ist trotzdem sehr eng.
Cobalt Recruitment, Spezialist für Rekrutierungen innerhalb der Immobilienbranche, hat über die letzten Jahre ein starkes Netzwerk innerhalb der Finanzbranche aufgebaut und ist aufgrund seiner qualifizierten und erfahrenen Beratern in der Lage, Personalsuchen vertraulich, schnell und effizient durchzuführen.

Artikel verfasst von Anthony A. Baumruk, Principal Consultant Financial Services.

 

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Dieser Eintrag wurde veröffentlicht am Dienstag, den 29.09.2015 und ist abgelegt unter Banking & Financial Services. Sie können unseren RSS 2.0 News Feed hier abonnieren.

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